یک گرم طلای 18 عیار : ۱۱۶,۶۳۰ تومان
سکه تمام بهار : ۱,۲۰۲,۰۰۰ تومان
دلار: ۳,۷۶۳ تومان
یورو: ۴,۰۶۱ تومان

اشتراک خبر نامه

کد خبر: 829392
تاریخ انتشار: یکشنبه, ۱۰ بهمن ۱۳۹۵ ۱۲:۰۳
دسته: دیدگاه
پرینت
ایمیل
صادق عبدی

نگاهی به‌وضعیت حقوقی مستاجرین مجمع تجاری پلاسکو

وضعیت حقوقی مستأجرین مجتمع تجاری پلاسکو
 
با توجه به حادثه بوجود آمده این بحث به میان میاید پس حقوق مستأجرین این مجتمع تجاری در قالب حق کسب و پیشه و یا سرقفلی چه خواهد شد؟ برای رسیدن به پاسخ حقوقی نیازمند به بیان چند مقدمه و نتایج حاصل از آن ها خواهیم بود.
 
الف: مقدمات بحث
 
مقدمه اول: یکی از شرایط اساسی استمرار عقد اجاره بقاء و باقی ماندن عین مستأجر می باشد در نتیجه اگر چنانچه عین مستأجره به هر دلیل از بین برود عقد اجاره منفسخ می شود کما اینکه ماده 483 ق.م مقرر می دارد «اگر  در مدت اجاره عین مستأجره به واسطۀ حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود...» نیز ماده 496 ق.م بیان می دارد «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل [منفسخ] می شود و ...»
 
مقدمه دوم:
 
با توجه به  ماده 483 و 496 قانون مدنی که فوقاً بیان شد، انفساخ عقد اجاره مختص موردی است که تلف عین بواسطه حوادث قهری و  طبیعی باشد چرا که فقط از کلمه «تلف» استفاده کرده است.دیگر سخنی از اتلاف به میان نیاورده است و لذا هرگاه موجر یا  شخص دیگری سبب تلف مال شود اثری در عقد اجاره ندارد و مستأجر می تواند بر طبق قواعد مسئولیت مدنی به شخص رجوع کرده و اجرۀ المثل را بگیرد.
 
مقدمه سوم:
 
یکی از تکالیف مؤجر و فق ماده 486 ق.م و ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، انجام تعمیرات اساسی است که برای بقاء  عین مستأجره و امکان هر چه بهتر انتفاع بردن از عین مستأجره توسط مستأجر لازم است.ماده 486 ق.م مقرر می دارد «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده ی مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد...»
 
ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر «تعمیرات کلی و اساسی مورده اجاره ای که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده منصوبه... بعهده مؤجر است»
 
مبنای تکلیف مزبور این است که موجر در برابر اخذ اجاره بها متعهد شده که قابلیت انتفاع از عین را برای مستأجر تأمین نماید و لازمه و مقدمه ایفای این تعهد تعمیرات و تحمل مخارجی است که برای این امر لازم است.
 
مقدمه چهارم:
 
حدود و تعهد مؤجر در انجام تعمیرات لازم برای نگهداری تا جایی است که بتوان مورد اجاره را با تحمل هزینه های متعارف برای انتفاع آماده نگه داشت اگر عین مستاجره در نتیجه حوادث خارجی یا فرسودگی از بین برود یا ناچار به خراب کردن آن بشوند، موجر وظیفه ای در تجدید بنای آن ندارد.
 
مقدمه پنجم:
 
 یکی از تکالیف مستأجر، استفاده متعارف و خود داری از تعدی و تفریط است به عبارت دیگر مستاجر نسبت به عین مستاجره امین است و بنابراین باید به مقتضای امانت رفتار نماید.کمااینکه ماده 631 ق.م مفاد این حکم را بیان می کند.
 
ضمانت اجرای تخلف از تکلیف مزبور:
 
در صورتیکه مستاجر تخلف کند و به هردلیل از امانت در دست خودش یعنی عین مستأجره خوب محافظت نکند ید امانی او تبدیل به ید ضمانی می شود به عبارت دیگر مسئولیت امانی او تبدیل به مسئولیت نامحدود می شود یعنی از تاریخ تقصیر مسئول هر نوع خسارتی است که درمورد اجاره حاصل می شود هر چند خسارات وارده ناشی از تقصیر او نباشد و بر اثر عوامل قهری ایجاد شده باشد در این خصوص ماده 493 ق.م مقرر می دارد «مستأجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تعدی یا تفریط او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد»
 
ب: نتایج حاصله از مقدمات
 
برای اظهار نظر کردن ورسیدن به نتیجه مطلوب باید موضوع از چند جهت کارشناسی شود.
 
1)آیا آتش سوزی بطور قهری و طبیعی صورت گرفته است مثلاً بر اثر اتصال سیم های برق و عواملی نظیر آن بوده است.
 
2) یا بر اثر بی احتیاطی مستأجرین اتفاق افتاده است بعنوان مثال به دلیل نداشتن گاز شهری گاز پیک نیک روشن کرده و زمینه آتش سوزی را فراهم کرده است.
 
3) آتش سوزی چه به صورت قهری و یا بی مبالاتی، آیا علت تامه در بروز حادثه و فروریزی ساختمان شده است و یا عدم رعایت نظامات و ایمن سازی و تعمیرات اساسی توسط مالک در این حادثه دخالت داشته است و دخالت آن قویتر از آتش سوزی بوده است به عبارت دیگر آیا علت تامه در آتش سوزی عدم ایمن سازی توسط مالک بوده است؟ 4) آتش سوزی توسط اشخاص ثالث انجام گرفته است باشد.
 
فرض اول و حکم آن
 
آتش سوزی بطور قهری و طبیعی صورت گرفته است و عوامل دیگر ولو عدم ایمن سازی و تعمیرات اساسی دخالتی در آتش سوزی نداشته است.در این فرض با حفظ مقدمه اول و دوم عقد اجاره منفسخ و چون هیچ تقصیری نه بر مالک و نه مستأجر ثابت نیست در نتیجه تلف عین مستاجره بعهده مالک و تلف حق کسب و پیشه به تبع عین مستأجره بعهده مستأجر خواهد بود به عبارت دیگر نه مستأجر در مقابل تلف عین مستاجره مسئول هست و نه مالک درمقابل حق کسب و پیشه و تجارت، و مالک هم هیچ الزامی برای تجدید بنا ندارد.
 
فرض دوم و حکم آن
 
مستأجر یا مستأجرین در انجام وظیفه خودشان در حفظ عین مستاجره تعدی و تفریط کرده اند و زمینه ساز آتش سوزی و النهایه فرود آمدن ساختمان شده اند، در این فرض با حفظ مقدمه پنجم و مستنداً به ماده 493 ق.م، مسببین آتش سوزی مسئول پرداخت کلیه خسارت از جمله پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت می باشند در این فرض هم هیچ الزامی برای مالک برای تجدید بنا وجود دارد.
فرض سوم و حکم آن
 
 عدم ایمن سازی و تعمیرات اساسی علت اصلی آتش سوزی و از بین بردن عین مستاجره تعیین شده است در این فرض ما علی الظاهر دو مسئول داریم 1) شهرداری که بر اساس بند 14 ماده 55 قانون شهر داریم مکلف به اخطار به مالک جهت ایمن سازی و در نهایت پلمپ کردن ساختمان می باشد. 2) مالک ساختمان که مکلف به ایمن سازی بر اساس اخطارهای شهرداری بوده است در این فرض با توجه به اینکه اولاً شهرداری اخطارهای لازم را به مالک ساختمان داده است با توجه به مقدمه سوم، مالک وفق ماده 486 ق.م و ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مکلف به ایمن سازی ساختمان بوده است و به این تکلیف عمل نکرده است و مسئول اصلی و نهایی اوست.
 
ثانیاً با توجه به مقدمه اول و دوم که انفساخ عقد اجاره فقط در صورتی است که عین مستاجره بر اساس عوامل قهری تلف شده باشد، و حال اینکه در این صورت به دلیل مقصر بودن مالک به دلیل عدم انجام وظیفه قانونی، ساختمان از بین رفته است.
 
در نتیجه: 1) عقد اجاره به قوت خود باقی است و مستاجرین کماکان مالک حق کسب و پیشه و سرقفلی می باشند. 2)مالک مکلف به تجدید بنا است و در صورت عدم تجدید بنا توسط مالک، مستاجرین می توانند از طریق دادگاه تجویز احداث بنا را اخذ کنند. 3) مالک محکوم به پرداخت اجرة المثل و خسارات وارده از زمان تخریب ساختمان تا زمان ساخت بنای جدید و تحویل آن می باشد. 4) در صورت عدم تجدید بنا توسط مالک و یا مستأجرین عقد اجاره فسخ و مستأجرین مستحق دریافت حق کسب و پیشۀ یا سرقفلی می باشند.
 
فرض چهارم
 
 اشخاص ثالث غیر از عوامل قهری، مالک و مستأجرین در این حادثه دخالت داشته باشند.در این فرض تکلیف روشن است چون شخص ثالث مسئول کلیه خسارات وارده به مالک و مستأجرین می باشد.
 
فرض پنجم
 
ممکن است در وقوع این حادثه عوامل و اسباب متعددی دخالت داشته باشد در این صورت باید میزان تأثیر هر یک از عوامل در ورود خسارت مشخص شود در نتیجه به همان نسبت مسئول پرداخت خسارت خواهند بود.
 
صادق عبدی 
مدرس دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری




تعداد نظرات: 0
منتشر نشده: 0

ارسال نظر

کد امنیتی
کد جدید

نظر:

آمار و اطلاعات :
حاضرین آنلاین : ۵,۴۴۶ نفر
تعداد کل اخبار : ۷۴۶,۲۹۸ مورد